Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 610 ГК РФ (действующая редакция). Срок договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.
Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник
Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?
Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.
Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.
Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.
Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.
Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.
Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.
Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).
Сроки заключения договора аренды нежилого помещения: что это значит, а также максимальный и минимальный период действия и времени хранения документа
Хранение договоров Каждый руководитель предприятия обязан хранить договора, а также все имеющие отношение к их подписанию и исполнению документы столько, сколько это требуют соответствующие законы (не менее пяти лет).
Преждевременная ликвидация договоров Преждевременная ликвидация договоров, даже выполненная тогда, когда данные договора стали неактуальными, может иметь неприятные последствия для руководителя предприятия, распорядившегося уничтожить документы ранее установленного законом срока.
Возможные сроки хранения договоров Согласно общероссийскому классификатору документов, договора являются организационно-распорядительными документами. Уменьшать срок хранения договоров недопустимо, а вот увеличивать его не запрещено и целесообразно, если на это есть веские причины.
Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?
Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.
- Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
- Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.
Продление органом местного самоуправления срока действия договора аренды
Бывают случаи, когда договор аренды, заключенный на основании решения органа местного самоуправления, после прекращения срока действия продлевается решением того же органа без подписания дополнительного соглашения. Поскольку такой акт сам по себе не порождает арендных правоотношений, возникает вопрос, имеет ли такое продление юридическую силу, если стороны данное условие в договоре не согласовали.
3.1. Вывод из судебной практики: Срок договора аренды не может быть продлен актом органа государственной власти (органом местного самоуправления).
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 N А56-19643/2006
“…04.09.2003 Чернышев В.В. обратился к главе администрации Всеволожского района с заявлением о продлении действия договора на пятнадцать лет.
Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков во Всеволожском районе принято решение, оформленное протоколом от 24.09.2003 N 38, о предоставлении Чернышеву В.В. спорного земельного участка в аренду на пять лет.
Письмом от 16.03.2004 N 623 Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил Чернышева В.В. об отказе от договора с 17.06.2004, просил предпринимателя до указанной даты освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Поскольку по окончании определенного в договоре от 25.02.99 срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд правомерно посчитал указанный договор возобновленным на неопределенный срок…”
Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
5.1. Вывод из судебной практики: Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”
“…3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер…”
5.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Понятие срок аренды и срок действия договора аренды
Понятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными.
Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.
Срок действия договора аренды – это срок договора, период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст.ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом (ст. 610 ГК РФ).
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды.
А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Зачастую сроки начала договора аренды и самой аренды могут различаться. Например, имущество передается арендатору через несколько дней после заключения договора аренды.
В данном случае срок действия договора начинается с момента подписания договора, а срок аренды – с момента передачи имущества. В этом случае действует подход к пониманию договора аренды, как консенсуального договора.
Другой комментарий к статье 610 Гражданского Кодекса РФ
1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора несогласованно, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).
В том случае, если срок определен периодом времени, начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, сложившиеся до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.
В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).
Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к указанной статье).
Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.
2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07). При этом необходимо прежде всего доказать факт использования права на отказ от договора злонамеренно, с целью нанести вред контрагенту. При отсутствии доказательств оснований для применения норм ст. 10 ГК РФ не имеется (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16 февраля 2011 г. по делу N А17-1604/2010, от 21 февраля 2013 г. по делу N А43-41203/2011).
Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. N 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права .
———————————
Определение Конституционного Суда РФ от 14 июля 2011 г. N 980-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кравцова Евгения Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).
Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. N 16092/10 по делу N А57-23137/08-220, Определение ВАС РФ от 15 августа 2013 г. N ВАС-10856/13 по делу N А26-4357/2012). Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2010 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).
Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.
———————————
СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008, Постановление ФАС Московского округа от 21 апреля 2011 г. N КГ-А40/3012-11 по делу N А40-90527/10-1-574).
Особенности срока аренды
Период действия является временным промежутком, который определяется по взаимному соглашению сторон. В соответствии с ним арендные правоотношения начинаются и заканчиваются.
Согласно этому показателю у арендатора возникают обязательства по внесению платы за арендуемое имущество. В свою очередь, собственник должен передать в соответствующий период имущество пользователю.
Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то его возможно расторгнуть в любой момент по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В последнем случае при определенных условиях придется обращаться в суд. Односторонний отказ подтверждается и судебной практикой. К примеру, об этом имеется Определение ВАС РФ № ВАС-10796/13 в отношении дела № А33-8577/2012.
Расторжение договора аренды на неопределенный срок предусмотрено и действующим законодательством в виде уведомления, упомянутого выше. Информация об этом содержится в ст. 610 ГК РФ. Для расторжения договора арендатор должен уведомить арендодателя в определенный срок. Уведомление следует отправить в установленном порядке. Если этого не сделать, то при обращении в судебный орган суд сочтет это злоупотреблением.
Нужно позаботиться о том, чтобы направление уведомления документально подтверждалось. С этой целью нужно сделать опись вложения.
В чем заключается сделка аренды нежилого помещения
Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.
Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Срок действия договора аренды
Опубликовал: Eduard в Гражданское право 05.01.2018 0 61 Просмотров
П онятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными. Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.
Срок действия договора аренды – это срок договора, период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст.ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом (ст. 610 ГК РФ).
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды. А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Зачастую сроки начала договора аренды и самой аренды могут различаться. Например, имущество передается арендатору через несколько дней после заключения договора аренды. В данном случае срок действия договора начинается с момента подписания договора, а срок аренды – с момента передачи имущества. В этом случае действует подход к пониманию договора аренды, как консенсуального договора.
Расторжение бессрочного договора аренды
Одним из основных отличий от срочных соглашений, которые имеют определенный период действия, является более простая процедура прекращения действия деловых отношений. Порядок ее проведения согласно ГК РФ таков:
- Оформление (в письменном виде) официального уведомления о желании разорвать бессрочный договор. По существующим нормам закона такая процедура именно при аренде на неопределенное время может инициироваться не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения отношений. Меньший временной отрезок между уведомлением и прекращением действия возможен лишь при нарушении одной контрагентом каких-либо прописанных условий соглашения,
- Направление письма на адрес регистрации физ. лица, гражданина или юридической организации,
- Уведомление налоговой службы о необходимости разрыва и дате, на которую соглашение теряет свою юридическую силу,
- Передача здания, квартиры от арендатора владельцу. В подобном случае для исключения взаимных претензий лучше составить акт приема-передачи, аналогичный документу, который оформлялся при приеме объекта недвижимости в пользование. Арендодатель должен внимательно осмотреть все помещение, его конструктивные элементы, предметы мебели.
При наличии оргтехники или оборудования обычно проверяется их работоспособность. После осуществления такой передачи владелец может заметить скрытые дефекты, не увиденные им сразу. Доказать вину арендатора и возложить на него обязанность восстановления, проведения ремонта или возмещения ущерба можно будет только в судебном порядке, - Если в процессе подписания договора бессрочной аренды приборы учета были оформлены на съемщика помещения, в таком случае владелец либо переоформляет на себя, либо, если планирует снова сдавать объект, уже на нового арендатора.
Итак, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, имеет много схожих принципов и моментов со срочными договорами.