Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Что делать, если выписан штраф за перепланировку?

Штраф за самогоноварение в России в 2023

Такой штраф может быть наложен рядом инстанций:

• судом,
• органами прокуратуры и правопорядка,
• Жилинспекцией,
• БТИ,
• органами местного самоуправления,
• управляющей компанией.

На погашение обычно дается 2 месяца.

Штраф за незаконную перепланировку нужно оплатить по реквизитам учреждения, которое его выдало. После этого человек должен направить корешок квитанции в эту инспекцию. Это можно сделать по почте или принести лично.

Если не закрыть этот штраф в срок, последует разбирательство в суде, которое может привести к:

• наложению ареста на имущество,
• ограничение на выезд,
• замороженным счетам ответчика,
• принудительному изыманию суммы из зарплаты ответчика.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в Москве в текущем году

Согласно действующему законодательству, несанкционированная перепланировка является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры в 2022 году назначается в индивидуальном порядке:

• для физических лиц-владельцев квартир – 2000-2500 рублей;
• для физических лиц-владельцев частных домов – 1000-1500 рублей;

По закону уровень ответственности юридических лиц значительно выше, чем физических. Для организаций размер штрафных санкций установлен в следующих пределах:

• для владельцев квартир в многоэтажных домах – до 100 тыс. рублей;
• для владельцев нежилых объектов – 300-350 тыс. рублей.

Если нарушение зафиксировано впервые, владельцу присуждается минимальный штраф в пределах установленной суммы. Если в результате изменения конфигурации жилого или нежилого помещения не было создано опасности для жизни и здоровья людей, то на первый раз собственник может отделаться только предупреждением.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

• Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
• Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
• Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

• Граждане – до 5 тысяч рублей.
• Организации – до 300 тысяч рублей.
• Должностные лица – до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Штрафы и ответственность за незаконную перепланировку

Размер штрафа за незаконную перепланировку в жилом здании зависит от того, кто владеет имуществом. Физические лица заплатят от 2000 до 2500 рублей. Денежные взыскания для юридических лиц гораздо выше — от 300 тыс. рублей. Размер штрафа устанавливается в зависимости от масштаба нарушения и возможных последствий. Чаще всего в жилом доме юридические лица приобретают квартиры на первом этаже, переводят их в статус «нежилой» квартиры и обустраивают в помещении кафе, бары и т.д. В этом случае собственники должны согласовывать вначале проект и, более того, организовать общее собрание жильцов, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.

Избежать таких кардинальных мер можно, если предварительно согласовать проект перепланировки квартиры и получить разрешение на строительные работы. Для этого наши юристы направляют заявление в Министерство жилищной политики заявку на рассмотрение проекта. К документу прилагают правоустанавливающие документы на квартиру, разрешение на перепланировку от второго собственника, если есть. Ответ приходит в течение 45 дней.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Штрафы и наказания в 2023 году

Если вы все же выполнили какие-то работы по изменении конфигурации вашей собственной квартиры и не согласовали их, то будьте готовы к тому, что ваша тайна может стать явной, и вас могут за это наказать. И даже незнание законов не освобождает вас от ответственности.

В первую очередь это денежные штрафы. Они прописаны в КоАП РФ и выглядят не такими уж и страшными. Физлицам придется заплатить 2000-2500 рублей, должностным — 4000-5000, а юрлица облагаются штрафом в размере 40000-50000 рублей за неузаконенные планировки. Оплату нужно внести в течение 60 суток, иначе дело будет передано в суд. А согласно ч.1. ст.20 КоАП РФ могут назначить еще и дополнительное наказание вплоть до ареста на 15 суток, удвоения суммы штрафа или направление на обязательные работы до 50 часов.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Квартиру с незаконной перепланировкой продать можно, но важно понимать, что ее стоимость может снизиться до 20 %, а это ощутимая сумма, особенно в крупных городах. Квартира с идеальными документами всегда стоит дороже. Это связано с тем, что любые действия с квартирой с неузаконенной перепланировкой нередко сложно, а порой и невозможно выполнить до момента узаконивания изменений.

Важно! Если вы захотите продать квартиру, то вам не обойтись без заказа техпаспорта, где факт незаконной перепланировки будет обязательно указан.

Кстати, в ипотеку такие квартиры тоже сложно купить. Банк может запросто отказать в выдаче кредита и, скорее всего, так и сделает. Либо выдаст кредит по очень невыгодным условиям.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Узаконивание перепланировки квартиры

Жилищный кодекс РФ позволяет провести и легализовать перепланировку жилых помещений в типовых жилых домах согласно установленных правил, включая самовольно проведенную перепланировку, не согласованную до проведения работ. Тем не менее легализовать такие работы можно только при соблюдении условий нормативных документов, указанных в ЖК РФ. Обычно такие вопросы решаются в суде, который идет навстречу при наличии ранее согласованного проекта и выносит противоположное решение при нарушении норм. После отрицательного решения суда владелец жилого помещения должен привести его в прежнее состояние.

Узаконить перепланировку квартиры возможно двумя способами:

• по проекту (без затрагивания несущих конструкций и с затрагиванием несущих конструкций);
• по эскизу (узаконивание перепланировки квартиры по эскизу — это упрощенный способ. Если перепланировка незначительна, то достаточно предоставить эскиз перепланировки, выполненного на плане БТИ, и акты скрытых работ, если они проводились).

В большинстве случаев для узаконивания необходим индивидуальный проект. Проект должен быть подготовлен только лицензированной организацией. Если были произведены работы с коммуникациями, несущими стенами, необходимо будет получить техническое заключение, удостоверяющее безопасность перепланировки. Проект согласуется в АПО, пожарной службе, санэпидемстанции других организациях.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Существует два способа узаконить перепланировку квартиры:

1. подача документов задним числом (как будто перепланировки еще не было). Документы подаются в Мосжилинспекцию;
2. узаконивание перепланировки в судебном порядке.

Первый способ относится к узакониванию по эскизу. Применяется при простых перепланировках. В остальных случаях нужно будет узаконить перепланировку квартиры через суд. Если все документы оформлены правильно, и в ходе предварительных комиссий не было выявлено каких-либо нарушений в перепланировке, суд, как правило, идет навстречу заявителю и перепланировку одобряет.

Где можно узаконить перепланировку квартиры

В обоих случаях узаконивание могут взять на себя наши специалисты. На начальном этапе вам нужно:

• проконсультироваться с нашими специалистами;
• предоставить технический паспорт БТИ и свидетельство о праве собственности;
• ознакомиться и подписать договор на оказание услуг;
• чтобы наши сотрудники могли выступать от вашего лица, оформить нотариальную доверенность на насВ случае если узаконивание осуществляется задним числом по эскизу, то сотрудник будет действовать так, будто перепланировка еще не была осуществлена. Собранный пакет документов будет направлен в Мосжилинспекцию.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры через суд:

• подготовка проекта перепланировки квартиры;
• согласование этого проекта в необходимых инстанциях;
• подготовка технического паспорта помещения после перепланировки;
• сбор и оформление необходимых документов;
• заявление в суд.

Результатом узаконивания станет решение суда об оставлении помещения в искомом состоянии.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Похожие записи:

• НДФЛ с больничного листа 2021: когда и кто платит
• О новых правилах установки счетчиков электроэнергии в вопросах и ответах
• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?